不上班开民宿,这事靠谱吗?

发表于:2018-11-04 18:18 阅读:

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作者:林安(来自豆瓣)
来源:https://www.douban.com/note/682400723/
 
自Airbnb这类共享经济模式进入中国以来,民宿行业就在中国发展得如火如荼。
 
辞去工作,在风景优美、节奏悠闲的城市开一家民宿,结识从世界各地远道而来的陌生人,成了许多人的情怀与梦想。
 
 
在云南泸沽湖里格半岛的民宿里吃喝(图片来自阿池)
然而,行业火热的背后是越来越激烈的市场竞争。
 
据相关数据统计,我国目前民宿总数高达42658家,越来越多嗅到商业机会的资本开始入驻民宿行业,个人经营民宿的准入门槛和竞争压力也在与日俱增。
 
那么在今天,不上班开一家民宿,还是靠谱的选择吗?
 
前阵子,我找四位开民宿的年轻人聊了聊,他们中有的人花了几年时间筹备自己的第一家民宿,有的已全职经营7家民宿一年多时间,还有的只是拿民宿当作一项爱好或副业经营着。
 
就让我们从他们的切身经历来看:“不上班开民宿,这事靠谱吗?”
 
哪些人在开民宿?
 
根据《浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场》这篇文章中的数据显示,中国目前的民宿房东构成中,个人兼职房东的数量占47.6%,其余占比均为多人合伙或公司经营模式。
 
 
图片来自《浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场》
此次交流的四位民宿房东,也几乎都是自主创业和自由职业者,先来看看他们的简单介绍。
 
 
 
看完介绍可以发现,除了厦门房东雷雷和上海房东鹤是独立经营民宿外,其他两位均属于小团队运营模式。
 
开民宿这件听上去十分美好的事情,背后藏着诸多琐碎。从寻找房源、装修到营销、运营、日常沟通,每一个环节都需要不间断地投入精力。
 
而他们之所以能坚持下来,除了民宿带来的经济收入外,更多还是出于对空间与建筑设计的兴趣和喜爱。
 
最初因为研究自己家的家装设计,开始对建筑设计感兴趣的阿池,在看了很多建筑设计类书籍后,对日本建筑大师安藤忠雄的清水混凝土建筑深深着迷,诞生了在国内自己做一幢有设计感建筑的想法。
 
 
杭州良渚文化艺术中心  安藤忠雄设计  阿池拍摄
于是他以温州为起点,辐射江浙沪开始寻址做民宿,期间跑遍了江浙沪所有知名的建筑大师做的建筑参观学习。
 
 
上海保利大剧院 安藤忠雄设计 阿池拍摄
而鹤大学读的就是设计类专业,大学毕业后她租的第一间带院落的房子,就按照自己喜欢的风格做了大量改造。
 
 
鹤改造的第一间民宿
虽然后来这间房子因房东的违约而不能再住下去,但爱上空间改造的她,很快又开了两家新的民宿。
 
 
 
鹤亲自改造的另外两家民宿
擅长在一个小型空间内实现复合功能的使用,最大化节约成本的她,亲自改造的两间民宿很快就在Airbnb有一定知名度,平时也会有一些室内设计的工作找到她。
 
重庆房东Sandy和厦门房东雷雷,也都从小就有布置房间的爱好,在正式开始运营民宿前,均有一定室内布置和空间改造的经验。
 
 
雷雷在厦门的民宿
 
Sandy在重庆的民宿
可见,目前开民宿的大部分个体,都属于创业或自由职业状态。而他们决定开一家民宿的初衷,也多与兴趣爱好有关。
 
租房做民宿,如何找到靠谱房源?
 
开民宿,第一步也最重要的一步是找到靠谱房源。
 
目前中国82%的民宿房东,运营的都是租来的房子(数据来源:《浅谈短期民宿房东的构成以及民宿的市场》)。对他们来说,找到一个好的房源意味着一切。
 
雷雷目前在厦门运营的7家民宿中,有5家是通过中介租到的。“因为好房源都在中介手中,而找到好房子就意味着成功了一半。”
 
 
雷雷七家民宿中的一间
雷雷对好房子的定义是:地段好,交通生活便利,采光好,房屋格局正,不需要进行硬装投资(降低成本)。
 
同样独立运营着两家民宿的鹤,大学毕业后就开始了无缝创业,最初决定开民宿是为了补贴花艺工作室的成本。
 
由于喜欢大自然,她在民宿房源的选择上也有自己的硬性要求:要么带独立的院子,要么有光照充足的阳台。
 
 
鹤在她的民宿中
在中介的帮助下,她先后拿下了两家符合要求的房源,均处在上海靠近市中心的繁华地段,一间带独立院落,一间不带院子但通往公共花园。
 
“现在有中介专门做Airbnb的房源,民宿圈内的人都认识。可以租来做Airbnb的房子,一般都是一房东给二房东签了十几年,二房东再拿来再对外出租的。”
 
 
鹤的民宿之一
随着这几年民宿行业的火热,中介圈似乎也细分出了一块专门做民宿租房的业务。但在厦门有七套民宿的雷雷却告诉我,她目前手里盈利最好的两套民宿,都是和房东直签的房子。
 
由于厦门目前的大部分民宿都是无证经营,这使得大部分民宿经营者多少有些提心吊胆。
 
因此雷雷非常注意和房东的见面沟通。如果对房子有整改也会提前告诉房东,并询问房东对做民宿的看法。基本上好沟通的房东,都知道房子是用来做民宿的,只不过不明说。
 
而将民宿选址在浙江的阿池则幸运很多:目前在国内,浙江省对民宿的政策相对来说最开放、支持力度也最大。
 
在浙江境内,只要手续齐全、符合政策要求的民宿,一般都能顺利的批出营业执照。这大概也是为什么浙江的民宿数量,能位居全国第二的原因之一。
 
 
图片来自《中商产业研究院》
但总体来说,近年国内的各项旅游政策均有鼓励特色民宿发展的倾向,预计未来3-5年内民宿政策也将持续利好。
 
开民宿赚钱吗?
 
这可能是大部分想开民宿的人,最关心的话题。
 
每个人开民宿的目的不尽相同,每座城市的民宿政策、入住率也不尽相同,这个问题没有一个标准答案。
 
但从目前网络的大部分报道和我此次了解的情况来看:开民宿赚钱的性价比并不高。
 
这里性价比的高低和城市的房价成反比,和城市的旅游热门程度成正比。
 
这一点从我国各城市客栈民宿数量的排名,就可以总结出规律。
 
 
图片来自《中商产业研究院》
前十名分别为:北京、丽江、厦门、大理、嘉兴、秦皇岛、成都、舟山、杭州、日照。基本集中在东南沿海和西南旅游发达地区。
 
在非一线热门旅游城市,充足的客源保证了入住率,不高的租房成本也有利于盈利。
 
但在未能上榜的上海开民宿,成本就非常高。鹤在Airbnb上一直是超赞房东(但前阵子被一名住客恶意打一星差评后,失去了超赞房东的标签,且投诉无门),每月的入住率基本能达到20天以上。即便如此,她开的两家民宿净利润也很低。
 
“在上海走情怀爱好路线的民宿中,运营得很好的一套房的月均利润在3000-4000元。”鹤说,想靠民宿赚钱,就只能走量,商业化运营。
 
鹤的两家民宿均在上海繁华地段、50平左右的老房子,除去前期民宿装修的费用,每个月仅房租、水电煤和室内软装的损耗更换,每间房就要花去一万多。
 
 
鹤的其中一间民宿位于法租界网红街道上
“和我在民宿上投入的精力和受过的气比起来,做民宿几乎不赚钱。”鹤说,她期间曾无数次想过放弃。
 
之所以能坚持下来,一方面还是因为房子自己喜欢,开民宿是变相拥有它的一种方式;另一方面因为民宿也能帮自己的花艺工作引流。她举办的花艺培训课程,几乎每期都有一位学员是民宿客人。
 
 
而在厦门和重庆这类房租没那么高、常年游客密集的城市开民宿,情况就好很多。
 
雷雷目前在厦门运营的7套民宿,平均盈利空间在50%-70%,基本都是在1-3个月之后开始盈利。
 
可能因为她的房子都在景区范围,客群定位也精准,装修风格符合需求,基本没有经历过新房的冷淡期,都是直接上线就收到预定,1个月开始盈利这种是赶上上线就是节假日比如春节,价格基本是平时的三倍起。
 
 
Sandy在重庆运营的民宿情况和雷雷相似,今年4月初,她和两个朋友共同投资了三间民宿,由于房子本身的硬件不错,又都在热门景区附近,赶上五一黄金周前上线的房子,刚上线就被订满。
 
 
总体来看,此次采访的几位房东(除了民宿还未开始营业的阿池),由于并未在房屋原本的构造上做过多改造,节省了很多装修成本。
 
他们的民宿前期投入主要都花在租金上,平均每间房一个季度的租金在1万-3万之间,第1-3个月内可实现盈利。
 
但要说赚钱,远还有比开民宿更省心的赚钱方式。毕竟深更半夜房子出问题、被客人叫醒,和遇到奇葩客人、投诉无门的事情,说起来谁都没少经历。
 
“想开民宿,抗压能力和应变能力一定要好。”这是鹤在独自运营两家民宿一段时间后,总结出的经验。
 
现在开民宿,还靠谱吗?
 
从Airbnb进入中国以来,目前国内大多数城市的民宿,已经进入井喷式发展阶段。考察了多年民宿行业的阿池认为,现在江浙沪一带的民宿已经进入了瓶颈期,基本上有山有水的地方就一定有民宿。
 
作为新入行的后来者,他自认再扎堆往山里走前景有限。
 
一是准入门槛较前几年已经高了很多(以莫干山为例,单幢农民房的房子已经从刚开始的几万块30年,到现在的百万级别30年的租金)。
 
 
莫干山一家民宿的院景 阿池拍摄
二是竞品同质化严重,大家你学我、我学你,除了行业领先的那几家耳熟能详的大IP民宿,其他民宿着实过着水深火热的日子。
 
这也是他把目光投向了市场还相对空白的海岛民宿的原因(需要坐船才能上岛的海岛,不是那种海边民宿)。
 
浙江的海岛众多,夏季的游客数量可观,但是岛上大多数还是渔家乐和酒店为主,高端民宿相对较少。经过多次考察,他们最终选择了嵊山岛——一座属于舟山但离上海也很近的中国最东边的小岛。
 
 
前往东极岛的路上 阿池拍摄
而作为此次采访对象中,唯一一个全职独立运营民宿的雷雷,一路走来也有很多深刻体会。
 
她觉得一个人不能只是看到别人开民宿赚钱,就去开民宿,而是要有一个兴趣点去支撑自己做这件事情。
 
“很多人可能觉得我现在轻轻松松不用上班就有还不错的收入,但其实这其中的艰辛只有我自己知道。”雷雷说,从一开始,民宿的所有事情都是自己一个人在做。
 
装灯、组装家具、刷墙刷漆、贴墙纸这些事都亲力亲为,为了争取时间上线,每天工作到半夜。
 
 
为了争取每一个客人的好评,时刻都要控制自己的情绪。有时遇到奇葩客人,房租拿不到还换来差评。或者临时空调出问题、马桶下水道堵塞等,每一个环节的疏忽都可能造成运营不顺,导致所有投入功亏一篑。
 
“如果不是出于热爱,每一个问题都可能让你退缩放弃。”雷雷说。
 
虽然开民宿会遇到种种问题,但至少民宿可以让她不用朝九晚五地上班,也能保障收入。
 
“做民宿其实只是由我爱好布置房间的一个小兴趣开始的,但由于我全心全意的投入,让它有一个还算可以的回报。这让我更加坚信,以后的人生要花时间去做自己喜欢的事情,而不是别人期待你做的事情,热爱的力量是无穷的。”雷雷说。
 
所以,不上班开民宿,这事靠谱吗?
 
鹤的答案是:“只要拥有合格的商人头脑,不怕突然政策一变,全盘皆输就行。”
 
雷雷的答案是:“抛开民宿不合法的层面来说,我觉得靠不靠谱看的是人,而不是这件事。”
 
阿池的答案是:“民宿并不是一个暴利行业,细水长流是这个行业的性格,也符合好的建筑所谓的‘建成之日,只是一座建筑的开始’这一说法。”
 
那么,看完这篇文章后,你的答案又是什么呢?


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